1、一般来说法律是不认同小产权房买卖的，不受法律保护的。以河北省为例，《关于加强小产权房清查整改工作的通知》提到对已办理用地批准手续的新民居、村庄改造项目，大部分本集体组织村民使用，部分向社会出售的在建项目，对出售部分按照以其他方式非法转让土地处理，没收违法所得，并处罚款，所签买卖合同无效。
2、小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，小产权房一般是集体土地建的房子，因房价相对低廉，对购房者有一定吸引力。但小产权房没有土地证，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，所以购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多。
1、农村宅基地房就是建设在宅基地上的合法建筑。按照规定，农村的农民朋友，凡事属于该村集体内部成员的，都可以获得自家宅基地房的合法证件，比如房产证。
2、而小产权房一般是该农村所在的村委会或者乡政府单独开发的，或者联合开发商一起开发建设，然后由他们制作房屋所属权证书的房子。对于城里人来说，购买宅基地房和小产权房，由于他不是村集体内部成员，所以他无法获得合法的房屋所有权证书。
3、所以，农村的宅基地房是合法合规的，它是只存在于农村的宅基地上的建筑。而小产权房可能修建的地方有农村宅基地、农村集体建设用地和农业用地，但不管它建于哪里，都是违法修建，所以应该属于是违法建筑。
总的来说，宅基地房一般属于集体土地上自建的，小产权房一般指集体组织和开发商在集体土地上合作开发的。
1、由于小产权是没有产权的，一般这种房子只有销售方的出售合同并且没有房管单位的认同。
2、因此，该类房产一旦出现政策规划的话，房屋价值将会有很大的变化，所以银行一般都不会做小产权房的抵押贷款。
3、按照严格的法律来讲，小产权是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证的，购房合同也不可能在房管局备案。所以购房者是拿不到合法合规，有效的房产证。这是小产权房大严重的问题。
小产权房就是乡产权房，主要是指在农村集体土地上建设的房屋，通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用，该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证，因此该类房屋的购房合同在国土房管局无法备案，所谓产权证也不具备法律效力。中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。
1、小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。
2、其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为“乡产权房”。
3、一般情况下小产权房是不能上市交易的，购买存在很大风险，因此也不能贷款购买。
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